ΘΕΜΑ : «Αντιμετώπιση προβλημάτων που δημιουργούνται στις περιπτώσεις μεταβίβασης ιδιωτικού οικοδομικού έργου σε ημιτελή κατάσταση.»

Όπως είναι γνωστό, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 8 παρ. 5 εδάφιο γ΄ του Α.Ν.1846/51 όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 8 παρ. 1α του Ν.2972/01, για τις οικοδομικές εργασίες που εκτελούνται σε ιδιωτικό οικοδομικό έργο ως εργοδότης θεωρείται ο κύριος του κτίσματος που αναγείρεται, συμπληρώνεται, μεταρρυθμίζεται κ.λ.π.

Στις περιπτώσεις που αυτοτελή ιδιωτικά οικοδομικά έργα, τα οποία βρίσκονται σε ημιτελή κατάσταση, περιέλθουν στην κυριότητα άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου (μεταβίβαση, γονική παροχή, κατάσχεση κ.λ.π.) ο νέος κύριος του έργου ευθύνεται, ως εργοδότης, για την καταβολή των εισφορών των εργατοτεχνιτών οικοδόμων που θα απασχοληθούν στις εργασίες που θα εκτελεσθούν από αυτόν.
Για τυχόν υφιστάμενες κατά την μεταβίβαση οφειλές ή οφειλές που ήθελαν δημιουργηθεί εκ των υστέρων και αφορούν εργασίες που είχαν εκτελεσθεί πριν την μεταβίβαση (π.χ. καταλογισμός εισφορών βάσει καταγγελίας που υπεβλήθη μετά την μεταβίβαση), υπεύθυνος για την καταβολή των εισφορών, είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που είχε την κυριότητα κατά τον χρόνο της εκτέλεσης των εργασιών.
Περαιτέρω, σύμφωνα και με την ισχύουσα Υπουργική Απόφαση Φ21/156/6-3-01 όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την Φ11321/647/27/03 ομοία, για την μεταβίβαση ιδιωτικού οικοδομικού έργου ή τμήματος αυτού, δεν απαιτείται ο μεταβιβάζων, ο παρέχων την γονική παροχή κ.λ.π. να μην οφείλει εισφορές από απασχόληση εργατοτεχνιτών στο έργο αλλά αρκεί αυτός να είναι ασφαλιστικά ενήμερος.
Στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων έχουμε μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων και οι τυχόν οφειλές προς το ΙΚΑ-ΕΤΑΜ του κυρίου του έργου λόγω μη ασφάλισης απασχοληθέντων στο έργο, δεν αποτελούν βάρη του ακινήτου.
Με την εφαρμογή του Ο.Π.Σ. στα υποκαταστήματα, στις περιπτώσεις που, λόγω ματαβίβασης ημιτελούς ιδιωτικού οικοδομικού έργου, επέρχεται μεταβολή στα στοιχεία του εργοδότη, είτε αυτεπάγγελτα είτε μετά την υποβολή της προβλεπόμενης από τις διατάξεις του άρθρου 13 παρ.3 του «Κανονισμού Διαδικασιών Ασφάλισης για την εφαρμογή της Α.Π.Δ.» δήλωσης μεταβολής στοιχείων εργοδότη, δημιουργούνται προβλήματα:
-- Στην έκδοση παραστατικών κατά την καταβολή δόσεων σε ρυθμισμένη οφειλή από τον αρχικό κύριο.
-- Στην επιστροφή εισφορών στον δικαιούχο, αρχικό κύριο, όταν ακυρωθεί καταλογισμός εισφορών που είχε χωρήσει σε βάρος του.
-- Στον καταλογισμό εισφορών σε βάρος εργοδότη που αφορούν περίοδο πριν το χρόνο μεταβίβασης.
-- Στην επιβολή αυτοτελούς προστίμου (σύνταξη ΠΕΑΠ) σε βάρος του υπόχρεου εργοδότη.
-- Στην διαδικασία λήψης αναγκαστικών μέτρων, στις ρυθμίσεις οφειλών κ.λπ.
Επειδή η αντιμετώπιση των προβλημάτων που δημιουργούνται είναι εξαιρετικά δυσχερής έως αδύνατος, θα πρέπει στις περιπτώσεις μεταβίβασης ιδιωτικών οικοδομικών έργων σε ημιτελή κατάσταση, από τούδε και στο εξής και μέχρι τροποποίησης του λογισμικού Ο.Π.Σ., να ακολουθείται η παρακάτω διαδικασία :

Ι. Η δήλωση μεταβολής στοιχείων εργοδότη που υποβάλλεται για αλλαγή στοιχείων υπευθύνων, λόγω μεταβίβασης ολόκληρου ιδιωτικού οικοδομικού έργου που βρίσκεται σε ημιτελή κατάσταση, να θεωρείται ως δήλωση (εμπρόθεσμη ή εκπρόθεσμη) αποπεράτωσης του έργου και να τίθεται το έργο σε θέση «υπό εκκαθάριση». Στην περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης, θα συντάσσεται σε βάρος του εργοδότη Π.Ε.Α.Π..

ΙΙ. Ο μεταβιβάζων, παρέχων την γονική παροχή κ.λ.π. θα πρέπει πέραν της δήλωσης μεταβολής στοιχείων, να δηλώνει με υπεύθυνη δήλωση το στάδιο ή φάση εργασιών που βρίσκεται το μεταβιβαζόμενο ακίνητο και στη συνέχεια αυτό θα διαπιστώνεται σε επιτόπιο έλεγχο που θα πρέπει να διενεργείται.

ΙΙΙ. Από την χειρόγραφη και την ηλεκτρονική πινακίδα του έργου θα προσδιορίζονται τυχόν οφειλές από Α.Π.Δ. ή άλλη αιτία (διεκπεραίωση καταγγελιών που εκκρεμούν, εκθέσεις επιτοπίων ελέγχων ή άλλες αιτίες), θα ελέγχεται η κάλυψη ή όχι των κατ΄ ελάχιστα απαιτουμένων ημερομισθίων μέχρι το στάδιο ή φάση εργασιών που έχουν εκτελεσθεί και στη συνέχεια με σχετική έκθεση (εισήγηση) του αρμοδίου υπαλλήλου θα τίθεται το έργο στο Ο.Π.Σ. σε θέση «εκκαθαρισμένο».

IV. Από το περιεχόμενο της δήλωσης μεταβολής στοιχείων, θα διαπιστώνονται τα στοιχεία του νέου εργοδότη, ο οποίος, θα καλείται εγγράφως να προσέλθει στο Υποκ/μα προσκομίζοντας όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την απογραφή ιδιωτικού οικοδομικού έργου, εκτός από το σημείωμα κατάθεσης εισφορών, (τίτλοι ιδιοκτησίας, συμπληρωμένος πίνακας Ι, ΙΙ ή ΙΙΙ, φωτοαντίγραφα ταυτοτήτων, έγγραφο από το οποίο να προκύπτει ο Α.Φ.Μ. κ.λ.π.) και επιπροσθέτως, τεχνική περιγραφή του επιβλέποντος το έργο Μηχανικού, με την οποία, θα προσδιορίζονται ποσότητες εργασιών που δεν έχουν εκτελεσθεί (φάσεις εργασιών) καθώς και τα ημερομίσθια τα οποία, με βάση τους προσκομισθέντες πίνακες, αντιστοιχούν στις φάσεις εργασιών που δεν εκτελέσθηκαν.

Το έργο θα απογράφεται (θα αποδίδεται χωριστός Α.Μ.Ο.Ε.), θα καταχωρούνται οι πίνακες Ι, ΙΙ ή ΙΙΙ και θα χορηγείται χειρόγραφο ενημερωτικό σημείωμα, στο οποίο δεν θα συμπεριλαμβάνονται τα ημερομίσθια που αντιστοιχούν στις φάσεις εργασιών που εκτελέσθηκαν από τον αρχικό εργοδότη.
Η εκκαθάριση του έργου δεν θα διενεργείται μέσω της οθόνης «εκκαθάριση ιδιωτικού έργου» αλλά θα παρακολουθείται το έργο για την καταβολή των εισφορών (κάλυψη ή όχι των κατ΄ ελάχιστα απαιτουμένων ημερομισθίων κ.λ.π.) από την χειρόγραφη πινακίδα.
Στην περίπτωση μη ανταπόκρισης του εργοδότη στην πρόσκληση, θα γίνεται αυτεπάγγελτος απογραφή βάσει διαπιστώσεων επιτοπίων ελέγχων και δηλώσεως του αρχικού εργοδότη.
Η ως άνω διαδικασία θα ακολουθείται και στις περιπτώσεις που εκδίδεται μία οικοδομική άδεια για ανέγερση πολλών αυτοτελών κτιρίων με αυτεπιστασία (π.χ. συγκροτήματα οικιών) και μετά την έκδοση της αδείας, χωρίς να έχουν εκτελεσθεί εργασίες ή να έχει εκτελεσθεί μια ή περισσότερες φάσεις εργασιών, μεταβιβάζεται, μία ή περισσότερες ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και ένας έκαστος ιδιοκτήτης αναγείρει ή αποπερατώνει με δικά του έξοδα και ενδεχομένως με δικό του εργολάβο το κτίριο που του ανήκει.
Εν προκειμένω, διακρίνουμε τις περιπτώσεις που η μεταβίβαση γίνεται πριν την έναρξη οποιασδήποτε εργασίας στο μεταβιβαζόμενο κτίριο (σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και μεταβίβαση αυτοτελούς και ανεξάρτητης ιδιοκτησίας, όχι με το κλειδί στο χέρι), από τις περιπτώσεις που κατά την μεταβίβαση το μεταβιβαζόμενο είναι σε ημιτελή κατάσταση οπότε :
Στην πρώτη περίπτωση, πέραν της απόδοσης χωριστού Α.Μ.Ο.Ε., της χορήγησης ενημερωτικού σημειώματος με τα κατ΄ ελάχιστα απαιτούμενα ημερομίσθια που θα λαμβάνονται από τους πίνακες που θα προσκομίζονται μαζί με τα λοιπά στοιχεία απογραφής, θα πρέπει να τροποποιείται και ο Πίνακας του αρχικού ΑΜΟΕ, με «διόρθωση καταχώρισης», και θα μειώνονται τα m2 του αρχικού πίνακα κατά τα m2 του νέου πίνακα.
Στην δεύτερη περίπτωση, θα αποδίδεται νέος Α.Μ.Ο.Ε. στον νέο εργοδότη, από τον οποίο, πέραν των λοιπών στοιχείων απογραφής, θα απαιτείται και τεχνική περιγραφή ώστε, με την προαναφερόμενη διαδικασία, να προσδιορίζονται τα κατ΄ ελάχιστα απαιτούμενα ημερομίσθια για τις εργασίες που δεν έχουν εκτελεσθεί. Στην περίπτωση αυτή θα χορηγείται χειρόγραφο ενημερωτικό σημείωμα στο νέο εργοδότη και επίσης χειρόγραφο τροποποιημένο στον αρχικό εργοδότη. Ο έλεγχος εισφορών και στα δύο Α.Μ.Ο.Ε. θα γίνεται από την χειρόγραφη πινακίδα.
Τα προαναφερόμενα δεν καταλαμβάνουν :
α) Περιπτώσεις που πρόκειται για ανέγερση ιδιωτικών οικοδομικών έργων με το σύστημα της αντιπαροχής και ο αντιπαροχέας υποχρεούται, σύμφωνα με τους όρους του συμβολαιογραφικού εγγράφου, να παραδώσει την ιδιοκτησία αποπερατωμένη «με το κλειδί στο χέρι» και τούτο διότι, ο αγοραστής, στην περίπτωση αυτή, δεν καθίσταται υπόχρεος καταβολής εισφορών και επομένως δεν έχουμε μεταβολή στοιχείων εργοδότη.
β) Περιπτώσεις που ο αντιπαροχέας κηρυχθεί έκπτωτος από τους οικοπεδούχους και οι αρχικοί οικοπεδούχοι και οι εν τω μεταξύ αποκτήσαντες χιλιοστά του οικοπέδου αναθέσουν σε άλλον εργολάβο αντιπαροχής την συνέχιση των εργασιών.
Στις περιπτώσεις αυτές επέρχεται μεταβολή στα στοιχεία των υπευθύνων και καθίστανται συνυπόχρεοι για την καταβολή των εισφορών οι αρχικοί οικοπεδούχοι και οι μετέπειτα αποκτήσαντες χιλιοστά στο οικόπεδο καθώς και ο νέος αντιπαροχέας.
γ) Περιπτώσεις αλλαγής επωνυμίας όχι λόγω μεταβίβασης αλλά για άλλη αιτία (π.χ. τροποποίηση καταστατικού νομικού προσώπου που έχει την κυριότητα του αναγειρόμενου κτιρίου).
δ) Περιπτώσεις συνιδιοκτητών ( συνοικοπεδούχων σε εξ΄ αδιαιρέτου οικόπεδο) που αναγείρουν κτίριο και έχει γίνει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, διότι οι οικοπεδούχοι είναι συνυπεύθυνοι και συνυπόχρεοι εξ΄ ολοκλήρου ως εργοδότες για την καταβολή των εισφορών του κτιρίου που αναγείρουν.

ΑΚΡΙΒΕΣ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
Η ΤΜΗΜΑΤΑΡΧΗΣ Ο ΓΕΝΙΚΟΣ Δ/ΝΤΗΣ
ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ & ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ
ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΗΣ ΜΕΡΙΜΝΑΣ
Φ. ΡΟΥΜΠΛΗ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΒΕΛΛΑΣ
 

Αθήνα 17/7/2009
Αριθμ. Πρωτ.Ε41/147