ΘΕΜΑ: Διευκρινιστικές οδηγίες για την εφαρμογή του Ν. 4014/2011 - ΦΕΚ 209 Α' (νέες ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα κτίσματα)

Με το Ν.4014/2011 και συγκεκριμένα το κεφάλαιο Β' άρθρα 24 έως και 28 επιχειρείται η αντιμετώπιση του πολύπλοκου προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης με τρόπο δίκαιο και ρεαλιστικό, μέσα από την περιβαλλοντική και πολεοδομική του διάσταση, με σκοπό να υπάρξει αποτελεσματική καταπολέμηση του προβλήματος στο μέλλον και προστασία του περιβάλλοντος.

Στην Ενότητα Α της παρούσας παρέχονται οδηγίες για τη διαδικασία ρύθμισης των αυθαιρέτων κατασκευών, ενώ η Ενότητα Β αναφέρεται σε άλλες διατάξεις που ρυθμίζονται με το ν. 4014/2011. Τέλος, συνημμένο στην παρούσα αποστέλλεται Παράρτημα, που περιλαμβάνει το «Φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής» με τους συντελεστές τετραγωνιδίων και επεξηγηματικό-ερμηνευτικό υπόμνημα, καθώς και παραδείγματα.

ΕΝΟΤΗΤΑ Α

I. Το ειδικό πρόστιμο της παρ. 6 του άρθρου 24 του νόμου αποτελεί το βασικό εργαλείο ανάπτυξης της σχέσης περιβαλλοντικού οφέλους και βλάβης.

Για τον ορθό υπολογισμό (από τους μηχανικούς) του ειδικού προστίμου των αυθαιρέτων κατασκευών για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, που μπορεί να υπαχθεί στη ρύθμιση του ν. 4014/2011 (εκτός αυτών για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια - άρθρο 26, παρ. 2, του νόμου) διευκρινίζονται τα εξής σε σχέση με τους συντελεστές του πίνακα «Φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής» του παραρτήματος του νόμου και της παρούσας :

1. Κάθε τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που εμπίπτει σε διαφορετική κατηγορία του φύλλου καταγραφής υπολογίζεται ξεχωριστά.

Τα εμβαδά περισσότερων αυθαιρέτων τμημάτων της ίδιας κατηγορίας αθροίζονται. Το τελικό πρόστιμο είναι το άθροισμα των επιμέρους προστίμων κάθε κατηγορίας σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Δεν προστίθενται τμήματα αυθαίρετης κατασκευής για τα οποία μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια και για τα οποία εφαρμόζεται η παρ. 2 του άρθρου 26 του νόμου. 

2. Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια παραλείπονται οι συντελεστές 5 (υπέρβαση δόμησης), 7 (υπέρβαση κάλυψης), 8 (παραβίαση πλάγιων αποστάσεων) και 9 (παραβίαση οικοδομικής γραμμής).

Ο συντελεστής 6 εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις, με βάση αναφοράς το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή του ακινήτου.

3. Όταν υπάρχει μία και μοναδική μη νόμιμη κατασκευή σε μια ιδιοκτησία (για την οποία υπάρχει οικοδομική άδεια και εμπίπτει στις προϋποθέσεις της παραγράφου 6.β του άρθρου 24) και η μη νόμιμη κατασκευή είναι καθ' υπέρβαση δόμησης έως 20τμ, καταβάλλεται κατ' αποκοπή πρόστιμο, με βάση την τιμή ζώνης όπου βρίσκεται το ακίνητο, ως εξής:
για :
εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης < 2.500€ : πρόστιμο 2.000€
εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης > 2.500€ : πρόστιμο 3.000€
εκτός σχεδίου περιοχές    : πρόστιμο 1,500€

4. Τα καταστήματα εν γένει για την εφαρμογή του νόμου εμπίπτουν στην κατηγορία «υπηρεσίες» (δ).

5. Το ύψος του παράβολου, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 24, παράγραφος 2γ, υπολογίζεται με βάση το άθροισμα των τετραγωνικών των υπερβάσεων δόμησης και αλλαγής χρήσης.

6. Για ακίνητα με παραβάσεις, οι οποίες δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες 1 έως και 12 που αναφέρονται στο «Φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής» και δεδομένου ότι οι παραβάσεις αυτές δεν μπορούν να αντιστοιχηθούν σε τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης κατά την έννοια της παρ. 2γ του άρθρου 24, για την υπαγωγή τους στις διατάξεις του νόμου, καταβάλλεται κατ' αρχήν παράβολο 500€.

Το αναλογούν πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής :

Κάθε μη νόμιμη κατασκευή αποτελεί μία (1) παράβαση για την οποία καταβάλλεται πρόστιμο 500€.

Σε περίπτωση που ο αναλυτικός προϋπολογισμός της παράβασης ή της διαφοράς αυτής από το νόμιμο έργο υπερβαίνει τα 5.000€, το πλήθος των παραβάσεων αυξάνεται κατά μία παράβαση μέχρι τις 10.000€, κατά 2 παραβάσεις μέχρι τις 15.000€ κ.ο.κ., δηλ. για κάθε διαφορά μεγαλύτερη των 5.000€ προστίθεται αριθμητικώς μία (1) παράβαση. Το αριθμητικό σύνολο (που δεν συμπίπτει απαραίτητα με το πλήθος) των παραβάσεων εγγράφεται στο τετραγωνίδιο 13.

II. Περαιτέρω επισημαίνονται τα παρακάτω:

1. Βάσει της περίπτωσης στστ) της παρ. 3 του άρθρου 23 του νόμου, όλες οι αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες χρήσεις που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό ή παραδοσιακό τμήμα πόλης εξαιρούνται της δυνατότητας υποβολής αίτησης για την αναστολή των κυρώσεων που προβλέπει ο νόμος.

Η ίδια εξαίρεση ισχύει και για αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες χρήσεις που βρίσκονται σε οικιστικά σύνολα που έχουν χαρακτηριστεί ως «Ιστορικά διατηρητέα μνημεία», καθώς επίσης και στις περιπτώσεις «διπλοχαρακτηρισμένων» περιοχών (π.χ. παραδοσιακός οικισμός και ιστορικός τόπος).

2. Στην παρ. 2, του άρθρου 26 ορίζεται ότι στην περίπτωση κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια βάσει των διατάξεων της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 - εφόσον καταβληθεί το παράβολο της περίπτωσης γ' της παραγράφου 2 του άρθρου 24 έως 31.12. 2011 και εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του - δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο, δηλ. δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

3. Στην παρ. 4, του άρθρου 26 ορίζεται ότι οι αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσματα με οικοδομική άδεια κρίνονται αυτοτελώς και δεν επηρεάζουν τα νόμιμα τμήματα αυτών που είναι λειτουργικά άσχετα με την αυθαίρετη κατασκευή και αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, για κάθε συνέπεια (όπως η σύνδεση με Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας και η δυνατότητα μεταβίβασης).

4. Στο ΦΕΚ 2167 Β' (27-9-2011) δημοσιεύτηκαν :

α) Η υπ' αριθ. 41498/26.9.2011 κοινή απόφαση «Διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής...» από την έναρξη ισχύος της οποίας η συνολική διαδικασία υπαγωγής (ένταξη, περαίωση) στο άρθρο 24 του ν. 4014/2011 διεκπεραιώνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά και παύουν να ισχύουν οι αντίστοιχες διατάξεις του άρθρου 24 που προβλέπουν την έντυπη υποβολή τους καθώς και κάθε άλλο διαδικαστικό ζήτημα, που ρυθμίζεται διαφορετικά από αυτή.

Όσον αφορά στην κατάρτιση συμβολαιογραφικών εγγράφων με αντικείμενο τη σύσταση τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των αδόμητων οικοπέδων, γηπέδων και αγροτεμαχίων, απαιτείται η θεωρημένη βεβαίωση του άρθρου 2 παρ. 1 της ως άνω ΚΥΑ, η οποία προσαρτάται στα συμβολαιογραφικά έγγραφα. Περισσότερες διευκρινίσεις δίδονται σε Δελτίο Τύπου της 5.10.11 περί «αμοιβών μηχανικών και μεταβίβασης αδόμητων οικοπέδων και γηπέδων» που σας διαβιβάζεται συνημμένα.

Επίσης από τη διατύπωση της παρ. 1 του άρθρου 4 προκύπτει η υποχρεωτική πρόσβαση των πολεοδομικών υπηρεσιών στο πληροφοριακό σύστημα.

β) Η υπ' αριθ. 41525/27.9.2011 κοινή απόφαση «Διαδικασία είσπραξης και απόδοσης στο Ελληνικό Δημόσιο του παραβόλου.....» με την οποία εκτός των άλλων ρυθμίσεων ορίζεται και ο αριθμός των δόσεων καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ως εξής:

1) για ακίνητα κατοικίας : είκοσι οκτώ (28) μηνιαίες ή δέκα (10) τριμηνιαίες δόσεις.

2) για ακίνητα άλλης χρήσης : τριάντα τέσσερις (34) μηνιαίες ή δώδεκα (12) τριμηνιαίες δόσεις.

Στην παρ. 8γ, του άρθρου 24, του ν. 4014/2011 προβλέπεται προσαύξηση για τις περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής των δόσεων.

III. - ΕΝΟΤΗΤΑ Β

Παράλληλα, σας ενημερώνουμε ότι :

1. Με την παρ. 3, του άρθρου 29 παρατάθηκαν οι προθεσμίες υποβολής στις πολεοδομικές υπηρεσίες των δικαιολογητικών της παρ. 2 του άρθρου 5 του ν. 3843/2010 (Α' 62) αφ' ότου έληξαν μέχρι την 31.10.2011. Επίσης, για όλες τις αιτήσεις που έχουν υποβληθεί για υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών στο ν. 3843/2010, η προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης του ειδικού προστίμου, που προβλέπεται στην παρ. 4 του άρθρου 6 του ν. 3843/2010, όπως ισχύει, παρατείνεται μέχρι την 30.12.2011. Μετά το πέρας της προθεσμίας αυτής για τις περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής των δόσεων εφαρμόζεται η προσαύξηση που προβλέπεται στην παρ. 8γ, του άρθρου 24, του ν. 4014/2011.

2. Με την παρ. 3, του άρθρου 34 ορίζεται μία πρωτοβάθμια ΕΠΑΕ σε κάθε Δήμο που διαθέτει πολεοδομική υπηρεσία, η οποία συγκροτείται με απόφαση του οικείου Δημάρχου.
 

Η Γενική Γραμματέας Χωροταξίας & Αστικού Περιβάλλοντος
ΜΑΡΙΑ ΚΑΛΤΣΑ